Ludo Lamot & Thomas Goossens, Geassocieerde notarissen te Niel

1. Mijn partner heeft meer spaarcenten dan mij… zullen wij dan nooit ‘in gelijke delen’ eigenaar zijn?

Om een woning te kopen moet je wat spaarcenten hebben. Een lening dekt misschien de verkoopprijs van de woning, maar bijkomende aankoopkosten (zoals de belastingen) moeten de kopers vaak zelf financieren. Niet iedereen kan natuurlijk evenveel op tafel leggen. Het gebeurt dat slechts één van de partners de ‘inbreng’ financiert. Hoe vang je dat eerlijk op?

De aankoopakte kan perfect een verhouding 50/50 hanteren. Ook wanneer je partner meer spaarcenten heeft ingebracht. De notaris zal dit oplossen door een apart document op te stellen waarin de partner met meer middelen een bedrag ‘uitleent’ aan de partner met minder middelen. Gaan de partners uit elkaar, dan zal de ene partner een vergoeding moeten betalen aan de andere. Partners moeten natuurlijk niet in gelijke delen aankopen. Zo kan de partner die de inbreng doet voor 60% eigenaar zijn en de andere partner voor 40%. Wel zal de partner met meer eigendomsrechten een groter aandeel hebben in de meerwaarde van de woning. Hij of zij zal ook een groter deel van de kosten moeten dragen aan de woning.

2. Worden wij erfgenamen van elkaar als we samenwonen?

Dat hangt ervan af. Leg je geen verklaring van wettelijk samenwoning af, dan erf je niets volgens de wet. Zelfs als je al tientallen jaren samenwoning achter de rug hebt. Leg je wel een verklaring af voor de ambtenaar van de burgerlijke stand? Dan woon je wettelijk samen. Je erft het vruchtgebruik op de gezinswoning en de aanwezige inboedel. Dat betekent dat je na het overlijden van je partner nog in de woning mag wonen. Je mag ook de woning verhuren en de huurinkomsten opstrijken. De ouders van je partner of andere erfgenamen die de waarde van de woning erven (we noemen dit de ‘blote eigendom’) moeten jouw recht eerbiedigen zolang je leeft. Beslis je om later te trouwen? Dan wordt het erfrecht uitgebreid tot het vruchtgebruik van andere goederen (bv. interesten op bepaalde rekeningen).

3. Stel dat wij wettelijk samenwonen. Mag ik dan de woning verkopen indien mijn partner overlijdt?

Als wettelijk samenwonende zal je partner slechts het vruchtgebruik erven van de gezinswoning. Je zal in die situatie nooit 100% zeggenschap hebben over de woning. De familieleden van je vriend erven ook deeltje van de woning. Handig is dit niet. Je zal het akkoord nodig hebben van zijn familie indien je de woning wil verkopen. Daarom kan de notaris voorstellen om een aanwasbeding te koppelen aan de aankoop van de woning.  Bij een aanwasbeding komen jij en je partner overeen dat het deel van de woning die toebehoort aan de eerst stervende partner automatisch toekomt (“aanwast”) aan dat van de overlevende(n) partner. De volledige eigendom van de woning komt zo bij hem of haar terecht. Aan een aanwasbeding is wel een nadeel verbonden. Je betaalt als overlevende partner opnieuw belastingen wanneer je het deel in eigendom krijgt. Bovendien kan een aanwasbeding enkel als de partners in gelijke delen aankopen. Kan de notaris geen aanwasbeding opstellen (bv. omdat je niet voor 50% eigenaar bent), dan kan een testament nog soelaas bieden. De notaris zal dit naar aanleiding van een aankoop met jullie bespreken en jullie hierover adviseren.

4. Wettelijk samenwonen… is dat hetzelfde als een samenlevingscontract?

Beide begrippen worden vaak door elkaar gebruikt, terwijl het om verschillende zaken gaat. Een “wettelijke samenwoning” is een verklaring voor de ambtenaar van de burgerlijke stand. Het is geen overeenkomst. De wettelijke samenwoning is een samenlevingsvorm. Het gaat gepaard met een aantal rechten en plichten. Een samenlevingscontract daarentegen, is document dat je onderhands of notarieel (verplicht voor wettelijk samenwonende partners) opstelt. In dit document kan je vooral praktische afspraken maken. Wat is van wie? Hoeveel betalen we per maand? Welke facturen worden door wie betaald? Wat als één iemand plots vertrekt? Een samenlevingscontract maken is niet verplicht, maar nuttig. Niet alleen voor koppels trouwens. Ook vrienden die samenwonen hebben baat aan een samenlevingscontract.

5. Mijn partner verdient veel meer dan ik… moeten wij verplicht hetzelfde bijdragen?

Indien jullie feitelijk samenwonen, regelt de wet niets. Jullie zijn aangewezen op eigen afspraken. Wil je geen risico’s nemen en duidelijkheid over hoeveel je moet bijdragen? Dan kan je een samenlevingsovereenkomst opstellen. Ook wettelijk samenwonenden zijn sterk aangewezen op eigen gemaakte afspraken. De wet bepaalt wel dat wettelijk samenwonenden - in verhouding tot hun middelen - bijdragen in de lasten van het samenwonen, en dus ook in de gezinslasten. In tegenstelling tot wat het geval is bij gehuwden, is er geen sprake van een verplichting om hulp en bijstand te verlenen aan de samenwonende partner. Dat zal zich bv. uiten in het feit dat je partner je geen alimentatie moet betalen bij een breuk.

6. Ik woon in bij mijn partner en betaal hem een maandelijkse vergoeding. Hij of zij gebruikt dit ook om haar lening af te betalen. Krijg ik dan geen eigendomsrechten?

Nee. Eigendom verkrijg je door een overeenkomst, niet door het (mee)betalen van lening. Hoeveel de ene partner dagdagelijks betaalt aan de andere partner zal dus geen invloed hebben op de aandelen in de eigendom. Wie eigenaar is van een woning staat in de notariële akte. Rechtstreeks of onrechtstreeks meebetalen aan de woning betekent nog niet dat je eigenaar wordt. De enige manier om mede-eigenaar te worden, is door samen naar de notaris te gaan.

7. Ik heb meebetaald voor sommige renovatiewerken aan de woning van mijn partner. Niet slim?

Als het op liefde aankomt, tellen de meeste mensen niet graag. Het tellen gebeurt meestal wel op het moment van een relatiebreuk. Het gebeurt vaak dat partners na jaren samenwoning tot de pijnlijke vaststelling komen dat er geen of onvoldoende bewijzen zijn van de investeringen. Gehuwde koppels kunnen met allerhande middelen hun schuldvorderingen tegen elkaar bewijzen. Een vermoeden volstaat zelfs. Samenwonenden genieten niet van deze wettelijke regeling. ‘Wat ik heb betaald, krijg ik toch terug?’ denk je dan. Al dan niet met de nodige facturen in de hand. En toch… Het is voor samenwonende partners lang niet evident om een vergoeding te krijgen voor de investeringen aan het huis van hun ex-partner. Zelfs als hun investeringen een bepaalde meerwaarde aan de woning hebben veroorzaakt. Hoe pak je dat dan slim aan? Op het moment dat jullie verbouwen zetten jullie één en ander op papier. Dat kan met een samenlevingsovereenkomst of een schulderkenning. De schulderkenning is een geschreven document waarin een partij erkent een geldsom schuldig te zijn aan iemand anders. De partner die bij een breuk een terugbetaling verwacht, heeft zo een bewijs van de gemaakte kosten. Partners houden hierbij rekening met een paar vormvereisten:

• De schulderkenning moet met de hand geschreven zijn;
• naast de handtekening schrijft de schuldenaar de vermelding ‘goed voor’ of ‘goedgekeurd voor’, waarbij de som voluit in letters wordt uitgedrukt.

Bron: Fednot

1 januari 2020 is een belangrijke deadline voor huiseigenaars. Vanaf dan is dak- en raamisolatie verplicht. Bij onvoldoende isolatie riskeer je een fikse portie strafpunten die mogelijks leiden tot de ongeschiktheid van je woning. En juist die ongeschiktheid kan je parten spelen wanneer je de woning wil verhuren. Wil je problemen vermijden? Dan kan je deze zomer nog in actie schieten. De weersomstandigheden zijn dan goed én je bent op tijd tegen januari.  Hou hierbij wel rekening met het bouwverlof.  

Strafpunten
Heb je vandaag geen dakisolatie? Dan kan de wooninspecteur je bij een controle een beperkt aantal strafpunten toekennen. Je krijgt dan tijd om de woning in orde te brengen. Heb je een maximaal aantal strafpunten bereikt, dan wordt je woning mogelijks ongeschikt verklaard.

Wat verandert concreet vanaf 1 januari 2020? Volgend jaar verstrengt de regeling. Zowel voor de isolatie van daken als van ramen. 

Dakisolatie:

• Vanaf 1 januari 2020 krijg je bij onvoldoende dakisolatie standaard 15 strafpunten, waardoor je woning bij controle mogelijks ongeschikt wordt verklaard.

Raamisolatie:

• Vanaf 1 januari 2020 tot en met31 december 2022 wordt voor een raam met enkele beglazing drie strafpunten gequoteerd en voor meerdere ramen met enkele beglazing negen strafpunten.

• Vanaf 2023 kan het ontbreken van dubbelglas volstaan voor het ongeschikt verklaren van je woning.

Hoe wordt je woning ongeschikt verklaard?
Iedereen kan een onderzoek naar de ongeschiktheid van je woning aanvragen. De gemeente, andere overheden, sociale woonorganisaties… maar ook je huurders. Een goed geïsoleerde woning is voor huurders van belang. Een gebrek aan energiezuinigheid heeft een impact op hun energiefacturen. Een niet-geïsoleerde woning verhuren zal naar de toekomst dus meer risico’s met zich meebrengen. Dat de huurder bij de gemeente een onderzoek kan aanvragen, werkt als stok achter de deur.   

Bij een onderzoek controleert de wooninspecteur je woning. Na afloop neemt de burgemeester een beslissing. Elke woning die ongeschikt wordt verklaard (na 15 strafpunten in een technisch verslag), wordt opgenomen in een Vlaamse inventaris.

Gevolgen van een ongeschiktheid
De kans dat de wooninspecteur voor je deur staat wanneer je de woning zelf bewoont is klein. Maar wanneer je de woning verhuurt is het opletten geblazen. De gevolgen zijn niet te onderschatten.

1. Staat je woning na één jaar nog steeds op de inventarislijst? Dan betaal je een heffing. De heffing kan gewestelijk zijn (gebaseerd op het kadastraal inkomen van de woning) of gemeentelijk.De gemeente kiest dan zelf het belastingtarief (minimumaanslag is 500 euro en maximumaanslag is 990 euro). De gemeente schort de heffing op wanneer je de renovatiewerken begint.

2. Zolang je woning op de lijst staat, geldt er een voorkooprecht op je woning. betekent Bepaalde overheden krijgen het recht om bij voorrang op een kandidaat-koper de woningaan te kopen.

3. Je mag een ongeschikte woning niet verhuren of ter beschikking stellen. Doe je dit wel, dan kan je gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.

4. Een lopende huurovereenkomst wordt mogelijks nietig verklaard. De huurder mag het teveel betaalde huurgeld terugvorderen.

5. Is er sprake van een herhuisvesting van je huurder? Dan kan je opdraaien voor de kosten.

Een ‘ongeschikte’ woning verkopen?
Een ongeschikte woning mag je verkopen, maar de notaris zal de koper hoe dan ook over de ongeschiktheid van de woning. De nieuwe koper draagt immers de gevolgen van de ongeschiktheid. Zo zal de koper de heffing betalen. Wel krijgt de koper daarvan een opschorting gedurende twee jaar. Binnen die periode moet hij dus de renovatiewerken aanpakken. Let op, deze opschorting geldt niet bij een verkoop aan een bloed- of aanverwant tot de derde graad.

Is je woning in 2020 onvoldoende geïsoleerd, maar nog niet ongeschikt verklaard? Dan zal er geen melding aan de koper plaatsvinden. Maar besef wel dat het niet voldoen aan de normen een invloed heeft op de waarde van je woning. De nieuwe koper zal immers werk moeten maken van isolatie.  De mogelijke controle van een wooninspecteur zal ook voor hem als een donderwolk boven zijn hoofd hangen. Vooral als hij de woning in de toekomst wil verhuren… 

Bron: Fednot